肉団子パパ3投資術(不動産投資)

ワンルームマンション経営

不動産投資の中でも、ワンルームマンション経営は、投資金額などの面からサラリーマンでも始めやすいです。不動産投資は投資商品の中では、ミドルリスクミドルリターンと言われています。不動産投資の中でもワンルームマンション経営は、リスクを抑えて投資しやすいことがメリットです。

 

動産投資は立地条件が重要ですが、ワンルームマンションを選ぶことで、取得費用を抑えて立地条件のよいエリアの物件を購入することが可能になります。また、マンション経営が順調で資金に余裕ができたタイミングで、ほかのワンルームマンションを買い足すことも考えられます。マンション一棟を所有するよりも、立地条件の異なる複数の物件の一室を所有する方が、リスクを分散できることもメリットです。

私も投資を始めてようやく纏まった金額を貯金する事が出来るようになり、新たな(不動産投資)へとステップアップしていこうと思います。実は既に不動産(ワンルームマンション)を自己所有しており、少額ながら家賃収入があります。この度も更に『家賃収入を増やす為に新たな投資物件』を探している最中です。

 

不動産投資は資産運用的には利回りが良いですが、ディメリットとしては入居者問題があります。ですが、場所を選べば入居者の心配しないで直ぐに決まります。今の物件がそうでした。

ワンルームマンション経営のデメリット

不動産の中では物件の流動性が比較的高い

ワンルームマンションは、不動産の中では比較的流動性が高いです。不動産を所有していても、何かしらの理由で現金が必要になり、売却する必要性に迫られるケースがあります。流動性が低い物件は、適正価格で売却するためには時間を要するため、急いで売りたい場合には、値下げをせざるを得ない可能性があります。運用益目的で不動産購入を考えていても、売却という出口まで考えて、投資対象を考えることが賢明です。

 

アパートやマンションを一棟所有している場合には、買い手は投資家のみのため、流動性が低いです。一方、ワンルームマンションは価格が低く、投資目的以外に居住用として購入する人もいるので流動性が高く、立地条件によっては短期間での売却が可能です。また、賃貸需要自体も、ファミリー向けよりも単身者用のワンルームマンションの方が高い状況となっています。

 

ワンルームマンションの中でも、売りやすさはエリアや周辺環境に大きく左右されますので、売却する可能性も視野に入れた物件選択をしましょう。

ワンルームマンションはランニングコストが掛かる

ワンルームマンション経営は物件の所有期間中は、ランニングコストが掛かるため、空室の期間が長くなると、費用負担が重くなることがリスクに挙げられます。分譲マンションの所有では、管理組合に支払う管理費と修繕積立金が毎月発生し、固定資産税や都市計画税の負担もあります。また、管理費や修繕積立金は、長期修繕計画の見直しによって、引き上げられるケースが多いこともリスク要因です。

大きなリターンは期待しにくい

ワンルームマンション経営では、マンションやアパート1棟を経営しているケースと比べて、投資金額が少ない分、収入は小規模です。また株式投資で成長企業に投資したケースでは、2倍や3倍の価格まで上昇して、売却益を得られる可能性もありますが、売却価格や家賃が倍になることは考えにくいです。

 

ワンルームマンション経営は、長期的に安定した収益が見込める反面、大きなリターンを期待にしにくいことをデメリットと捉える向きもあります。また、一室しか所有していない場合にはリスク分散ができず、一部屋空室となっただけで、不動産収入がゼロになります。ただし、アパートやマンションを一棟所有している場合には、満室時には大きな利益を得られますが、空室に対するリスクも高まるのです。

株式よりも流動性が低い

ワンルームマンションは不動産投資の中では、マンションやアパートを1棟所有しているケース、あるいは貸家よりは流動性が高いです。とはいえ、ほかの投資商品と比較すると流動性は劣り、たとえば株式のように、即日売却して現金化するようなことは、現実的ではありません。急を要するときにすぐに現金化できないことは、リスクともいえます。

 

また、ワンルームマンションなどの不動産の売買契約が成立すると、不動産会社に対して仲介手数料を支払うほか、売却益が出た場合には譲渡所得税が発生します。

ワンルームマンション経営で成功するには

立地条件を重視して投資物件を選択

不動産投資で何よりも重視するべきは立地条件です。郊外よりも賃貸需要の高い大都市圏で、ターミナル駅にアクセスしやすく、最寄り駅から徒歩10分以内の物件を選ぶと空室のリスクが軽減されます。最寄り駅に近い物件ほど希少価値が高く、競合物件が少ないという優位性があります。スーパーなどの商業施設のほか、銀行や郵便局、病院など生活利便施設の有無も、資産価値に影響する要素です。

 

立地条件は普遍的なものですが、内装や設備はリノベーションで変えることができるため、ワンルームマンション投資では重視されるのです。

ワンルームマンション経営のメリット

1. 自己資金が少なくても始められる

少ない予算で始められることが大きなポイント。通常、物件価格の2~3割が必要と言われていますが、最近ではフルローンという、金融機関が全額負担するタイプのローンも受けられます。また、毎月の家賃収入があるため、それをローンの返済に充てることができるので安心です。

2. 高利回りが期待できる

現金を銀行に預けていても、期待できるほど資産が増えるわけではありません。しかしワンルームマンション投資なら、平均5%以上の利回りが期待でき、安定した資産運用が可能です。特に中古マンションは、新築ワンルームマンションと比べ、非常に高い利回りが期待できるのが特徴。

3. 私的年金として活用できる

ローン返済を定年までに終わるように組めば、完済後は安定した家賃収入が得られ、私的年金として日々の生活の支えとすることができます。退職金や公的年金の減額などが心配される今だからこそ、老後に備えたワンルームマンションへの投資が必要になってくるのではないでしょうか。

4. 中古を選ぶ

一般的なマンションは新築時が価格のピークであり、数年で大幅に下落します。築浅の物件でも新築当時の7~8割で買えることが多く、築15年を過ぎると価格の下落が落ち着いて安定し始めます。そのため、新築プレミアム価格で販売される新築マンションよりも、中古物件を選ぶと、運用益の投資効率がよく、売却を考えたときにも値崩れしにくいことがメリットです。また、初期費用を抑えつつ、東京の都心部など立地条件のよい物件に手が届きやすくなることも利点となります。

ワンルームマンション投資の戦略

1. ワンルームマンションは長期保有での運用を心がける

ワンルームマンション投資で利益を出すには、購入したワンルームマンションを売却することによって得られる差額による利益の出し方と、家賃収入を長期的に得るという2つの方法があります。

ワンルームマンションを安く購入して売却に出すという方法は少し難しく、素人が手を出すと痛い目に合うこともしばしば。ワンルームマンション投資で利益を出すには、売却することを考えず、どうすれば将来的に大きなリターンを得ることができるかを考えて購入することが大切です。売却を視野に入れている方は、売却に強い不動産会社を選びましょう。

2. 自分でも住みたいと思える部屋を購入する

長期的に運用していくのであれば、部屋を借りた人に長く居続けていてほしいもの。であれば、実際に自分が部屋を借りる人の気持ちになってワンルームマンションの購入を検討しましょう。当たり前のことですが、売りに出されている物件すべてが儲かるということはほとんどないと思います。しかし、その中には大きなリターンが見込める物件がほぼ間違いなく存在します。そのような投資すべき対象を見極めるために、自分の足で実際に物件を見に行き、周辺環境はどうなっているのかなどを入念に調べて検討することが、ワンルームマンション投資で成功を収めるコツの一つです。

不動産投資はその名の通り『不動資産』です。私が紹介しているのは『動資産』ですが、皆様も纏まった資産があるのでしたら次のステップを考えてみるのも1つの資産形成が出来るのではないでしょうか?

 

不動産投資術 裏ワザ

1. 資料請求から始める。

不動産会社は数多く存在します。その中でも大手企業から中小企業まで様々ですが、一番重要なのは「信頼関係」が大切になります。中小企業が悪いわけではないですが、どうしても情報量は大手が勝っています。価格交渉も大手企業の方がし易いです。先ずは資料請求から始めてください。私はイエカレ+というサイトで資料請求をしました。多くの情報や投資に役立つ情報が多かったです。

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評判の良いワンルームマンション投資会社一覧

マンション投資は、「物件選びよりも会社選び」ともいわれるように、いかにすぐれた投資会社を選べるかどうかに成否がかかっているといっても過言ではありません。

 

みなさんは「有名な会社だから」「店構えがオシャレだったから」といった理由で投資会社を選ぶということはないと思いますが、投資会社によって得意分野や得意エリアが違っていたり、サポート・サービス内容が違っていたりするので、しっかり比較することが大切です。

 

たとえば、A社は東京都内のワンルーム物件情報に強いが、郊外エリアの物件にはあまり強くない。対してB社は郊外エリアに独自のネットワークを持ち、とくにファミリーマンションの豊富な物件情報を抱えていたとしましょう。私たちの投資ニーズが、「人気の高いエリアのワンルームマンション」だとすると、選ぶべきはA社になります。

 

また、C社は物件の情報量に強みがあるが、購入後の管理サポートには対応していない。かたやD社は取りあつかい物件数は並みであるものの、マンション管理業務も手がけており、購入後の管理も一元で任せられる場合。

 

購入後の管理は自分で対応するのであればC社で問題ありませんが、「本業があって副業である投資物件の管理まで手が回らない」「不動産経営は素人なので自信がない」という方は、D社を選ぶほうがかしこい選択ということになります。このように、自分の投資ニーズ・目的にあわせ、投資会社を選ぶことがマンション投資を成功させるポイントだといえるでしょう。

 

マンション投資の目的はマンションを購入することではなく、投資したマンションから収益をえること。そう考えると、おすすめなのは購入後の物件管理や収益サポートなど、フォロー体制が充実している投資会社です。

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